Lån gennem boligens friværdi

Det giver nemlig danskerne mulighed for utroligt billigere lån til boligen, når vi sammenligner os med udlandet. Står du og skal bruge et lån til renovering af din bolig, eller står du og skal købe en bolig, skal du altså kigge på et realkreditlån.

Denne type lån er klart de billigste, når det kommer til store lån. Du kan dog kun få et realkreditlån, når du ejer eller køber en ejerbolig.

Lånet tager nemlig sikkerhed i din bolig, og det er bl.a. grunden til, at lånet er så meget billigere end alle andre lån. Risikoen for realkreditselskabet er nemlig virkelig lav, og dermed kan de tillade sig at sætte renten meget lavt.

Grænsen for realkreditlån er fastsat ved lov til maks. 80 % af boligens værdi. På denne måde er der stadig en hvis friværdi, hvis boligmarkedet skulle begynde at falde. Dermed kollapser boligmarkedet ikke lige sådan, selvom markedet begynder at falde.

80 % er altså det højeste, som du kan låne i boligens værdi. Har du en bolig til 1 million kroner, kan du altså låne 800.000 i realkreditlån. Det er i hvert fald det mest almindelige, dog er der steder i det såkaldte udkantsdanmark, hvor realkreditselskaberne ikke vil låne dig 80 % af boligens værdi.

De er nemlig bange for at boligmarkedet falder for meget i fremtiden i disse områder, hvorfor deres lån ikke er helt så sikre her. Det er altså realkreditselskabet der bestemmer, hvor meget du får lov til at låne, men det kan aldrig være over 80 % af din boligs værdi.

Skal du bruge et lån til renovering, så bør du få vurderet din bolig igen. I største dele af Danmark er boligmarkedet i en langsigtet stigende trend, hvorfor en ny vurdering af din bolig højst sandsynlig er højere end den gamle vurdering.

Når din bolig bliver vurderet højere end tidligere, er der pludselig flere penge at låne via realkreditlånet, da friværdien er højere. Og da realkreditlånet er det klart billigste lån, bliver dit lån til renovering altså klart billigste, hvis du kan nøjes med at låne i boligens friværdi via realkreditlånet.

Selvom du måske ikke har brug for at låne helt op til de 80 %, kan det stadig være en god idé at få vurderet boligen inden du taget et lån til renovering. Dit realkreditlån bliver nemlig billigere, hvis det kun udgør f.eks. 60 % af boligens værdi og ikke 80 %.

Bidragssatserne er nemlig højere for den sidste del af lånet, hvilket man kan betegne som en øget risikopræmie til realkreditselskabet. Bliver din bolig pludselig vurderet højere, vil lånet jo udgøre mindre af boligens i procent, og dit lån bliver dermed billigere.

Der er meget forskel på hvilket type renovering, der øger din boligs friværdi mest. Dette er vigtigt at have for øje, inden du tager et lån til renovering af din bolig. Det kommer nemlig til at betyde meget både i omkostninger til lånet, men også den dag, hvor du skal sælge boligen igen.

Denne type renovering øger din boligs værdi mest:

• Nyt tag
• Generelle energiforbedringer
• Nye vinduer
• Renovering af murværk og andre nødvendige renoveringer

Denne type renovering øger værdien mindst:

• Etablering af dyrt luksusbadeværelse
• Dyre specialløsninger
• Ikke nødvendige renoveringer til ændring af husets indretning 

Når du skal i gang med et stort renoveringsprojekt, skal du tænke langsigtet. Regner du med at sælge din bolig igen inden for de næste få år, så skal du derfor ikke gå i gang med at etablere et dyrt luksus badeværelse. Eller lave andre dyre specialløsninger, som de nye købere nok ikke vil give så meget for.

Regner du derimod med at blive i boligen i en lang årrække, kan du bedre tillade dig at etablere disse dyre løsninger. Her handler det nemlig også om livskvalitet, og hvis du altid har drømt om et luksus badeværelse, kan det være en god løsning.

Når du er færdig med den store renovering af boligen, bør du få foretaget en ny vurdering af denne. Dit lån til renovering og altså det samlede realkreditlån bliver jo lavere, når dine forbedringer er lavet og din bolig vurderes højere.

Stiger boligmarkedet de kommende år, bør du ligeledes få lavet en vurdering igen nogle år senere. Det koster som regel en smule at få vurderet boligen, men pengene er givet godt ud, hvis dit lån bliver billigere. Og måske kan du endda lægge lånet om til en anden type realkreditlån, som er endnu billigere end det nuværende.